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2026-05-19 20:32:41 +02:00
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+import type { Need } from '../../domain/need'
+import type { Property } from '../../domain/property'
+import type { ScoreFactor, TradeOff, Risk, MissingDataItem } from '../../domain/match'
+import { ResultType, AvailabilityStatus } from '../../domain/enums'
+import { RiskLevel } from '../../domain/enums'
+
+// ── Trade-Off Detection ───────────────────────────────────────────────────────
+
+export function analyzeTradeOffs(
+  hardFactors: ScoreFactor[],
+  softFactors: ScoreFactor[],
+  need: Need,
+  property: Property,
+): TradeOff[] {
+  const tradeOffs: TradeOff[] = []
+  const byKey = (factors: ScoreFactor[], key: string) => factors.find(f => f.criterion === key)
+
+  const location = byKey(hardFactors, 'location')
+  const budget   = byKey(hardFactors, 'budget')
+  const area     = byKey(hardFactors, 'area')
+  const timing   = byKey(hardFactors, 'timing')
+  const prestige = byKey(softFactors, 'prestige')
+  const flex     = byKey(softFactors, 'flexibility')
+  const access   = byKey(softFactors, 'accessibility')
+
+  // Prime location at budget premium
+  if (location && budget && location.score >= 85 && budget.score < 60) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'location-vs-budget',
+      concern: `Erstklassiger Standort (${property.location.city}) zu erhöhten Mietkosten`,
+      severity: budget.score < 40 ? 'HIGH' : 'MEDIUM',
+      mitigation: 'Nebenkosten analysieren; längere Laufzeit für Konditionenverhandlung nutzen',
+      impactOnScore: -Math.round((100 - budget.score) * budget.weight * 10),
+    })
+  }
+
+  // Large space but poor budget fit
+  if (area && budget && area.score >= 80 && budget.score < 55) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'area-vs-budget',
+      concern: 'Grosszügige Fläche übersteigt Budget — Teiluntermiete denkbar',
+      severity: 'MEDIUM',
+      mitigation: 'Möglichkeit für Untermiete oder Co-Working prüfen',
+      impactOnScore: -5,
+    })
+  }
+
+  // Good timing but low data quality
+  if (timing && timing.score >= 80 && (property.dataQuality?.score ?? 1) < 0.55) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'timing-vs-dataQuality',
+      concern: 'Verfügbarkeit stimmt, Datenbasis ist aber noch unvollständig',
+      severity: 'MEDIUM',
+      mitigation: 'Objektdaten vor Zusage direkt beim Vermieter verifizieren',
+      impactOnScore: -8,
+    })
+  }
+
+  // High prestige but low flexibility
+  if (prestige && flex && prestige.score >= 75 && flex.score < 40) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'prestige-vs-flexibility',
+      concern: 'Repräsentative Lage mit eingeschränkter Vertragsflexibilität',
+      severity: 'LOW',
+      mitigation: 'Breakclause-Option in Verhandlung einfordern',
+      impactOnScore: -4,
+    })
+  }
+
+  // Future signal with good location
+  if (property.resultType === ResultType.FUTURE_AVAILABILITY && location && location.score >= 85) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'futureSignal-vs-location',
+      concern: 'Sehr guter Standort, aber Verfügbarkeit noch unbestätigt',
+      severity: 'HIGH',
+      mitigation: 'Frühzeitig Kontakt mit Eigentümer aufnehmen; Letter of Intent erwägen',
+      impactOnScore: -12,
+    })
+  }
+
+  // Good accessibility but poor public transport
+  if (access && access.score < 40 && need.softFactors?.maxPublicTransportMinutes !== undefined) {
+    tradeOffs.push({
+      criterion: 'accessibility-vs-commute',
+      concern: 'Erreichbarkeit unter Ihren Anforderungen — Pendlererfahrung beeinträchtigt',
+      severity: 'MEDIUM',
+      mitigation: 'Shuttle-Service oder Mobility-Angebot als Kompensation anfragen',
+      impactOnScore: -6,
+    })
+  }
+
+  return tradeOffs
+}
+
+// ── Risk Analysis ─────────────────────────────────────────────────────────────
+
+export function analyzeRisks(property: Property, hardFactors: ScoreFactor[]): Risk[] {
+  const risks: Risk[] = []
+  const byKey = (key: string) => hardFactors.find(f => f.criterion === key)
+
+  // Future availability risk — always flag
+  if (property.resultType === ResultType.FUTURE_AVAILABILITY) {
+    risks.push({
+      category: 'Verfügbarkeit',
+      description: 'Zukünftiges Signal — Verfügbarkeit ist nicht bestätigt und kann sich verschieben oder entfallen',
+      level: RiskLevel.HIGH,
+      mitigation: 'Absichtserklärung einholen; alternative Objekte parallel prüfen',
+    })
+  }
+
+  // Data quality risk
+  const dq = property.dataQuality?.score ?? 0.5
+  if (dq < 0.55) {
+    risks.push({
+      category: 'Datenqualität',
+      description: `Datenqualität ${Math.round(dq * 100)}% — Angaben unvollständig oder nicht verifiziert`,
+      level: dq < 0.40 ? RiskLevel.HIGH : RiskLevel.MEDIUM,
+      mitigation: 'Objektdaten direkt beim Anbieter anfordern und validieren',
+    })
+  }
+
+  // Budget risk
+  const budgetFactor = byKey('budget')
+  if (budgetFactor && budgetFactor.score < 50) {
+    risks.push({
+      category: 'Budget',
+      description: 'Mietpreis liegt über dem gesetzten Budget — finanzielle Belastung prüfen',
+      level: budgetFactor.score < 30 ? RiskLevel.HIGH : RiskLevel.MEDIUM,
+      mitigation: 'Vollkostenrechnung inkl. Nebenkosten erstellen; Verhandlungsspielraum ausloten',
+    })
+  }
+
+  // Occupied / delayed availability
+  if (property.availabilityStatus === AvailabilityStatus.OCCUPIED) {
+    risks.push({
+      category: 'Verfügbarkeit',
+      description: 'Objekt aktuell belegt — Übergabetermin unsicher',
+      level: RiskLevel.MEDIUM,
+      mitigation: 'Verbindlichen Übergabetermin schriftlich vereinbaren',
+    })
+  }
+
+  // Low confidence score
+  if (property.confidenceScore < 0.50) {
+    risks.push({
+      category: 'Datenverlässlichkeit',
+      description: `Konfidenz ${Math.round(property.confidenceScore * 100)}% — Quelldaten unsicher`,
+      level: RiskLevel.MEDIUM,
+      mitigation: 'Unabhängige Verifikation der Objektangaben empfohlen',
+    })
+  }
+
+  // Missing critical property data
+  const criticalMissing = property.dataQuality?.missingCriticalFields ?? []
+  if (criticalMissing.length > 0) {
+    risks.push({
+      category: 'Fehlende Kerndaten',
+      description: `Fehlende Pflichtfelder: ${criticalMissing.slice(0, 3).join(', ')}${criticalMissing.length > 3 ? ` +${criticalMissing.length - 3}` : ''}`,
+      level: RiskLevel.MEDIUM,
+      mitigation: 'Objektdaten vor Verhandlung vervollständigen lassen',
+    })
+  }
+
+  return risks
+}
+
+// ── Missing Data Detection ────────────────────────────────────────────────────
+
+export function identifyMissingData(property: Property, need: Need): MissingDataItem[] {
+  const missing: MissingDataItem[] = []
+
+  if (!property.rentPricePerSqm || property.rentPricePerSqm <= 0) {
+    missing.push({
+      field: 'rentPricePerSqm',
+      importance: 'CRITICAL',
+      description: 'Mietpreis fehlt — Budget-Scoring nicht möglich',
+      impact: 'Budget-Score wird neutral (50) gesetzt — Gesamtscore unzuverlässig',
+    })
+  }
+
+  if (!property.availabilityDate || property.availabilityDate === '') {
+    missing.push({
+      field: 'availabilityDate',
+      importance: 'HIGH',
+      description: 'Kein Verfügbarkeitsdatum angegeben',
+      impact: 'Timing-Score reduziert auf 38/100 — Einzugsfenster nicht prüfbar',
+    })
+  }
+
+  if (!property.softFactors) {
+    missing.push({
+      field: 'softFactors',
+      importance: 'HIGH',
+      description: 'Soft Factors vollständig fehlend (Prestige, Erreichbarkeit, etc.)',
+      impact: 'Alle Soft-Factor-Scores auf neutral (50) gesetzt — Matching-Qualität eingeschränkt',
+    })
+  } else {
+    const sf = property.softFactors
+    const missingFields: Array<[string, string]> = []
+    if (sf.commuterAccessScore === undefined && sf.accessibility === undefined) missingFields.push(['accessibility', 'Erreichbarkeit'])
+    if (sf.prestigeScore === undefined && sf.prestige === undefined) missingFields.push(['prestige', 'Prestige-Score'])
+    if (sf.esgScore === undefined) missingFields.push(['esgScore', 'ESG-Bewertung'])
+    if (missingFields.length > 0) {
+      missing.push({
+        field: missingFields.map(([k]) => k).join(', '),
+        importance: 'MEDIUM',
+        description: `Fehlende Soft Factors: ${missingFields.map(([, l]) => l).join(', ')}`,
+        impact: 'Betroffene Scores neutral — Matching-Präzision verringert',
+      })
+    }
+  }
+
+  if (!property.hardFacts) {
+    missing.push({
+      field: 'hardFacts',
+      importance: 'MEDIUM',
+      description: 'Technische Objektdaten fehlen (Parkierung, ÖV-Score, etc.)',
+      impact: 'Infrastruktureignung nicht prüfbar',
+    })
+  }
+
+  if (need.budgetRange?.maxPerSqm === undefined || need.budgetRange.maxPerSqm <= 0) {
+    missing.push({
+      field: 'need.budgetRange',
+      importance: 'HIGH',
+      description: 'Kein Budget im Bedarf angegeben',
+      impact: 'Budget-Scoring neutralisiert — Filter unwirksam',
+    })
+  }
+
+  return missing
+}