feat: Reale Jahresbelastung, must-have fixes, fitOut data coverage

Reale Jahresbelastung (Change 6):
- FitOutCostPanel zeigt Jahresmiete + amortisierte Ausbaukosten für alle fitOut-Werte
- FULL/PREMIUM: Ausbau CHF 0 (bezugsfertig), SHELL/BASIC: CRB/BKP-Richtwerte amortisiert über 5 J.
- Match-Card-Chip zeigt geschätzte Investition (orange wenn >100k)
- FitOutInvestment-Typ + calcFitOutInvestment() in fitOutUtils.ts
- BackendAIService + MockAIService mit generateFitOutAdvice (IAIService-Interface)

Must-have Kriterien (Nicht prüfbar Fix):
- ÖV-Anbindung: Minutengrenze aus Freitext extrahiert, gegen publicTransportMinutes geprüft
- Mindestfläche: m²-Wert aus Freitext extrahiert, gegen areaSqm geprüft
- Ausbaugrad: neues Keyword-Rule für FULL/PREMIUM

fitOut-Datenpflege:
- fitOut-Werte zu 32 fehlenden Properties ergänzt (Logistik=SHELL, Standard=BASIC, Modern=FULL)
- MAB-Werte (200/150/250 CHF/m²) zu 3 BASIC-Objekten hinzugefügt

Co-Authored-By: Claude Sonnet 4.6 <noreply@anthropic.com>

src/lib/constants.ts

@@ -131,3 +131,11 @@ export const DATA_QUALITY_LABELS: Record<string, string> = {
   LOW: 'Niedrig',
   INCOMPLETE: 'Unvollständig',
 }
+
+// Swiss CRB/BKP fit-out investment benchmarks (CHF/m², tenant's cost)
+export const FIT_OUT_COST_CHF_PER_SQM: Record<string, { min: number; max: number }> = {
+  SHELL:   { min: 800, max: 1500 },
+  BASIC:   { min: 400, max: 800 },
+  FULL:    { min: 50,  max: 200 },
+  PREMIUM: { min: 0,   max: 50 },
+}

src/lib/fitOutUtils.ts

@@ -0,0 +1,58 @@
+import { FIT_OUT_COST_CHF_PER_SQM } from './constants'
+
+export interface FitOutInvestment {
+  grossPerSqm: { min: number; max: number }
+  mabOffset: number
+  netPerSqm: { min: number; max: number }
+  netTotal: { min: number; max: number }
+  isFullyCovered: boolean
+  shortLabel: string
+  detailLabel: string
+}
+
+function formatChfK(value: number): string {
+  if (value >= 1000) return `CHF ${(value / 1000).toLocaleString('de-CH', { minimumFractionDigits: 0, maximumFractionDigits: 1 })} Mio.`
+  return `CHF ${Math.round(value / 1000)}k`
+}
+
+export function calcFitOutInvestment(
+  fitOut: string,
+  areaSqm: number,
+  mabPerSqm: number,
+  tenantBudgetPerSqm: number,
+): FitOutInvestment | null {
+  const benchmarks = FIT_OUT_COST_CHF_PER_SQM[fitOut]
+  if (!benchmarks) return null
+
+  const gross = benchmarks
+  const totalOffset = mabPerSqm + tenantBudgetPerSqm
+  const netMin = Math.max(0, gross.min - totalOffset)
+  const netMax = Math.max(0, gross.max - totalOffset)
+
+  const netTotal = {
+    min: Math.round(netMin * areaSqm),
+    max: Math.round(netMax * areaSqm),
+  }
+
+  const isFullyCovered = netTotal.max <= 0
+
+  const shortLabel = isFullyCovered
+    ? 'Investition gedeckt'
+    : netTotal.min === netTotal.max
+      ? `Est. ${formatChfK(netTotal.min)}`
+      : `Est. ${formatChfK(netTotal.min)}–${formatChfK(netTotal.max)}`
+
+  const detailLabel = isFullyCovered
+    ? 'Ausbaukosten durch MAB/Budget gedeckt'
+    : `CHF ${netMin.toLocaleString('de-CH')}–${netMax.toLocaleString('de-CH')}/m² Nettoinvestition`
+
+  return {
+    grossPerSqm: gross,
+    mabOffset: mabPerSqm,
+    netPerSqm: { min: netMin, max: netMax },
+    netTotal,
+    isFullyCovered,
+    shortLabel,
+    detailLabel,
+  }
+}

src/lib/locationIntelligence.ts

@@ -145,3 +145,34 @@ export function getMarketRent(city: string, assetType: string): number | null {
   if (assetType === 'RETAIL') return intel.medianRentRetail
   return intel.medianRentOffice
 }
+
+// ── City coordinates (WGS84) ─────────────────────────────────────────────────
+
+const CITY_COORDS: Record<string, { lat: number; lng: number }> = {
+  'Zürich':       { lat: 47.3769, lng: 8.5417 },
+  'Zürich-West':  { lat: 47.3862, lng: 8.5195 },
+  'Zürich-Nord':  { lat: 47.4108, lng: 8.5450 },
+  'Basel':        { lat: 47.5596, lng: 7.5886 },
+  'Bern':         { lat: 46.9480, lng: 7.4474 },
+  'Luzern':       { lat: 47.0502, lng: 8.3093 },
+  'Genf':         { lat: 46.2044, lng: 6.1432 },
+  'Lausanne':     { lat: 46.5197, lng: 6.6323 },
+  'Zug':          { lat: 47.1661, lng: 8.5158 },
+  'Winterthur':   { lat: 47.5004, lng: 8.7256 },
+  'St. Gallen':   { lat: 47.4245, lng: 9.3767 },
+  'Lugano':       { lat: 46.0037, lng: 8.9511 },
+  'Baar':         { lat: 47.1965, lng: 8.5286 },
+  'Muttenz':      { lat: 47.5218, lng: 7.6468 },
+  'Pratteln':     { lat: 47.5163, lng: 7.6926 },
+  'Reinach BL':   { lat: 47.4948, lng: 7.5946 },
+  'Allschwil':    { lat: 47.5529, lng: 7.5368 },
+  'Binningen':    { lat: 47.5363, lng: 7.5687 },
+}
+
+export function lookupCityCoords(location: string): { lat: number; lng: number } | null {
+  if (CITY_COORDS[location]) return CITY_COORDS[location]
+  // Prefix fallback: "Zürich Kreis 5" → "Zürich"
+  const base = location.split(' ')[0]
+  const key = Object.keys(CITY_COORDS).find(k => k.startsWith(base) || base === k)
+  return key ? CITY_COORDS[key] : null
+}